Comprare una casa in costruzione: cosa significa?

Avete presente quei grandi pezzi di terreno completamente vuoti che si vedono spesso sparsi per le periferie delle città o nei paesi di provincia? Sono ovviamente queste le mete preferite e possibili dei costruttori di case e condomini. E la costruzione parte quando vediamo cominciare i lavori, qualche macchinario, qualche muro, le recinzioni arancioni e infine le casette provvisorie che accolgono gli agenti immobiliari, gli addetti alle vendite degli appartamenti in costruzione.

Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.

I vantaggi del comprare una casa in costruzione

Attenzione, acquistare una casa in costruzione non significa solo acquistare una promessa. Può significare molti vantaggi per l’acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:

• poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.

• possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti

• non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione

• non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni

• essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore

• ottenere in molti casi uno sconto sul prezzo, soprattutto se l’acquisto avviene in cooperativa.

I rischi e gli svantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione

Come accennato prima però, acquistare una casa in costruzione può presentare anche dei grossi rischi e alcuni svantaggi:

• le somme versate fino al completamento della casa, possono essere a rischio, soprattutto se il costruttore nel frattempo fallisce

• spesso i tempi di consegna non sono rispettati e in ogni caso, da quando mettiamo gli occhi sulla casa a quando potremo abitarci, anche se i tempi venissero rispettati, passano degli anni

• a livello fiscale, una casa nuova costa più di una usata

• le case, una volta costruite e in consegna, potrebbero in pratica risultare diverse da quello che ci si aspettava e da quello su cui ci si era messi d’accordo, portando a ulteriori spese oppure comunque a una non piena soddisfazione delle esigenze, oltre che delle aspettative: si attendono magari parecchi anni, per veder sfumare quel che si credeva certo

Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.

Il Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005

Tale Decreto, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, ha mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.

Le tutele del D.L n° 122

Le tutele previste da questo decreto sono di quattro tipologie:

• garanzia fideiussoria
  una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Cosa significa? Significa che la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate

• polizza danni
  con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile

• regole
  più severe sulla stesura del compromesso e del rogito di compravendita

• fondo di solidarietà
  per risarcire in parte anche chi è stato truffato in questo ambito prima dell’entrata in vigore di queste nuove norme.

La fideiussione

Come detto, questa tutela garantisce all’acquirente la restituzione delle somme versate in caso la costruzione venga interrotta o la casa venga messa all’asta per i debiti del costruttore. Tale fideiussione è ormai un obbligo di legge, per cui l’impresa costruttrice dovrebbe rilasciarla anche se l’acquirente firma un foglio in cui dichiara di rinunciarvi.

Tuttavia, l’impresa costruttrice può decidere di non rilasciare la fideiussione (e questa è una possibilità prevista dal Decreto) dichiarandolo ufficialmente, ma in ogni caso l’acquirente può far valere un altro elemento presente nella norma, ossia la nullità del contratto, per farsi restituire quanto versato e chiedere anche i danni, se la costruzione non dovesse andare a buon fine.

Esiste però una clausola che è bene tenere a mente: la fideiussione è diventata obbligatoria per le imprese costruttrici, soltanto per gli immobili il cui permesso di costruire è stato chiesto dopo il 21 luglio 2005. E’ bene quindi sapere che dalla richiesta del permesso fino all’inizio dei lavori di costruzione possono passare anche svariati anni: non è detto quindi che la casa in costruzione su cui avete messo gli occhi, rientri nell’obbligo della fideiussione. Occorre assolutamente informarsi su quando è stato richiesto il permesso di costruzione oppure quando è stata consegnata la Dichiarazione di Inizio Attività della casa che si vuole acquistare.

C’è da chiarire che molte imprese costruttrici preferiscono rischiare che l’acquirente richieda la nullità del contratto se falliscono, piuttosto che concedere la fideiussione.

Un’ultima precisazione: il costo della fideiussione è ovviamente a carico dell’impresa costruttrice o del promotore dell’acquisto, ma in pratica essa viene poi scaricata sul prezzo finale degli immobili proposti al cliente; tale costo sarà tanto più alto quanto più rischiosa viene giudicata l’impresa da parte di banche e assicurazioni.

Polizza sui vizi di costruzione

Secondo l’articolo 1669 del Codice civile, il costruttore deve sottoscrivere con l’acquirente una polizza che garantisca per dieci anni il risarcimento dei danni provocati da gravi vizi e difetti della costruzione. Tra questi ultimi possono esserci anche ripetute infiltrazioni d’acqua dal tetto, pericoli di rovina dell’immobile, etc. L’Ania, l’associazione delle imprese di assicurazione, ha redatto un modello standard di questa polizza, che in ogni caso è ritenuta da alcuni non sufficiente a coprire tutti gli eventuali danni.

E’ consigliabile chiedere e ottenere sempre una copia di questa polizza, una volta firmata, in modo da avere ben chiari quali sono i propri diritti quando la casa sarà abitata.

Le regole sul rogito, sul compromesso e sul capitolato

Sia nel compromesso che nel rogito, vanno inseriti secondo il D.L. n° 122, diversi allegati e clausole, che dovrebbero tutelare ulteriormente l’acquirente:

• la descrizione dell’appartamento e dell’edificio

• l’elenco degli estremi di eventuali convenzioni con il Comune, e relativo elenco dei vincoli

• le caratteristiche tecniche dell’edificio: struttura portante, tamponature, coperture, impianti, infissi, solai, fondazioni

• i termini massimi in cui si intende risolvere la costruzione

• il prezzo totale e le modalità del suo pagamento, che devono costituire prova certa di pagamento, quindi tramite bonifici o versamenti bancari o postali

• le caratteristiche della fideiussione

• l’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione, i dati del soggetto che deve beneficiare di questa ipoteca, etc

• gli estremi della richiesta e dell’ottenimento del permesso di costruzione

• gli estremi di eventuali altre imprese appaltatrici

Per quanto riguarda invece il capitolato di costruzione, ossia il documento che deve contenere tutte le indicazioni su come verrà costruita la casa, esso è in obbligo di indicare:

• le caratteristiche di tutti i materiali che saranno utilizzati, con finiture e accessori, anche quelli concordati tra le parti

• gli elaborati del progetto presentati in passato per ottenere il permesso di costruzione, oppure l’ultima variazione al progetto iniziale.

I difetti del D.L. n° 122

Il D.L. n°122 contiene comunque evidenti lacune. Ad esempio esso non si esprime sulle conseguenze di un eventuale mancanza, rispetto agli obblighi contenuti nel Decreto stesso.

In pratica, se i costruttori non si attengono a quanto stabilito dalla norma, le conseguenze non sono previste. La lacuna a quanto sembra è voluta, per permettere ai giudici di stabilire caso per caso se la mancanza è solo un’irregolarità sanabile su richiesta dell’acquirente oppure se si tratta di qualcosa di più grave, per cui appellarsi all’articolo 1418 del Codice civile, che dichiarerebbe nullo un contratto che non si rifà a norme obbligatorie.

Inoltre, il Decreto elenca tra gli altri dati da citare nei documenti ufficiali, anche gli estremi del permesso di costruzione oppure gli estremi della richiesta del permesso, se questo non è stato rilasciato. Questo significa che il progetto di costruzione può risultare valido ai fini di questa norma, anche se il permesso di costruzione non è stato ottenuto: a questo punto, nonostante la norma di tutela, l’acquirente può comunque incappare in un acquisto che non risulterà come invece si aspettava dalle promesse.

Come difendersi da brutte sorprese acquistando casa in costruzione

Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non tutelano completamente il cliente, è consigliabile che il potenziale acquirente si rivolga a degli esperti. Innanzitutto, prima di decidere per l’acquisto, il consumatore deve pretendere una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare, l’acquirente deve possedere una copia:

• del capitolato di costruzione

• delle condizioni contrattuali

Il capitolato di costruzione deve essere sottoposto alla visione accurata di un tecnico specializzato, ingegnere, architetto o geometra, che verifichi l’esattezza e le buone condizioni del documento e quindi di tutti gli elementi che andranno a costituire l’immobile che si vuole acquistare; rivolgersi a un esperto costa, è vero, ma si tratta di un acquisto importante ed è necessario tutelarsi il più possibile: meglio spendere qualche centinaia di euro in più prima, ma non incappare in una truffa da migliaia di euro dopo.

Infatti è capitato in passato che gli acquirenti di case in costruzione si siano trovati a possedere appartamenti senza allacciamenti a rete idrica, rete fognaria, gas e luce, o con giardini che in realtà erano cumuli di macerie, con piastrellature incomplete, o pavimenti di materiali assolutamente scadenti.

I modellini in scala o le vedute disegnate artisticamente delle case in costruzione non valgono, valgono solamente i relativi documenti scritti. Il capitolato in particolare sarà valido tanto più è lungo e dettagliato, tanto più la sua analisi è particolareggiata e tanto maggiore è la gamma di possibilità tra cui scegliere le finiture.

Le condizioni contrattuali invece, vanno fatte verificare da un notaio di fiducia: i tempi di consegna non devono essere generici o rimandabili, le clausole vessatorie vanno controllate con cura da chi ne capisce, tutto deve essere a norma e a tutela del cliente.

Anche la consulenza notarile costa, ma vale il discorso appena fatto: meglio qualche centinaia di euro in più subito, che qualche migliaia di euro in meno dopo, oltre alle conseguenze psicologiche inevitabili.

Gli oneri fiscali sulla casa in costruzione

Un ultima considerazione sui possibili svantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione, va fatta riguarda al lato fiscale.

Per un immobile nuovo infatti, va denunciato il prezzo reale di acquisto, mentre per un immobile usato si può dichiarare anche solo il valore catastale, pari a circa un terzo del valore d’acquisto.

Se non si attua tale denuncia e si dichiarano dei valori di fatto inferiori a quelli reali, si rischia di incappare in dure sanzioni previste dalla legge; ma non solo: i pagamenti in nero non prevedono le tutele previste dalla legge, quindi fideiussione, polizza assicurativa, etc.

Le aliquote di tassazione inoltre sono più elevate per una casa nuova.

Infine se si sottoscrive un mutuo per l’acquisto, aumentano gli oneri notarili, oltre all’imposta sostitutiva sui mutui.

Potrebbe esserci tuttavia un vantaggio: se tutti gli acquirenti degli appartamenti di uno stesso immobile in costruzione, si rivolgono allo stesso notaio, questo potrebbe costare meno, in quanto dovrebbe svolgere una sola indagine per tutti.

Legge n°31 del 28 febbraio 2008

Secondo questa legge, il fondo a tutela degli acquirenti truffati, previsto dal D.L n° 122, copre in realtà tutti gli acquirenti che in qualche modo non rientrano o non sono rientrati nelle tutele del D.L. n° 122, ma che hanno subito truffe o danni dopo aver acquistato una casa in costruzione. Sappiate dunque, che qualunque problema derivi da un acquisto di questo tipo, potete fare appello a questa legge, oltre che al Decreto n° 122, ma occorre non aver effettuato pagamenti in nero.

Link a siti web utili sull’acquisto di una casa in costruzione

Ania
http://www.ania.it/
Sito dell’associazione delle imprese assicuratrici italiane, dove trovare modelli di polizze per tutelare i vizi di costruzione di una casa acquistata su carta.

D.L. n° 122
http://www.giustizia.it/cassazione/leggi/dlgs122_05.html
Dal sito del Ministero della Giustizia, il testo completo del Decreto Legge n° 122.