A cosa serve saper valutare una casa?

Poter conoscere approssimativamente quanto può valere una casa, osservando lo stato di alcuni fattori che andremo ad elencare successivamente, ci può aiutare sostanzialmente in due situazioni particolari:

• quando vogliamo acquistare una casa, soprattutto se non ci avvaliamo dei servizi di un’agenzia immobiliare o di esperti in materia
• quando vogliamo vendere una casa e vogliamo sapere quanto potremmo ricavarci, cercando anche di svolgere alcune piccole ristrutturazioni o migliorie che possono farla valere di più.

Fattori da considerare per valutare una casa

Per iniziare ad orientarsi tra gli elementi a cui prestare attenzione in situazioni di acquisto o di vendita di una casa, operazioni sicuramente di una certa rilevanza non solo economica, ma anche affettiva, occorre avere bene in mente quali sono i fattori che pesano sulla valutazione propriamente economica di una casa o di un appartamento. Questi fattori sono principalmente:

• tipologia di casa, se indipendente o appartamento
• zona geografica in cui si trova la casa
• metri quadri e cubi complessivi della casa
• presenza di garage, parcheggi interni, cantine, etc
• stato delle facciate esterne della casa
• stato interno, di muri, pavimenti, infissi, etc
• stato degli impianti (di riscaldamento, idrico, elettrico, a gas, etc)
• valori aggiunti, che possono andare dai sistemi di protezione come le inferriate, a rifiniture di materiali pregiati, alla presenza di verande, etc

E’ bene sapere che ogni fattore ha un peso diverso ai fini della valutazione di una casa, e che spesso considerare un fattore da solo, anche se molto rilevante, può portare a ingannarci, in quanto soltanto dalla combinazione di tutti i fattori, può derivare una valutazione vicina al vero.

Diverse tipologie di casa: come valutarle

Naturalmente il primo fattore, anche abbastanza rilevante, a pesare sul prezzo finale di una casa, è la tipologia della stessa.

Indipendente

Se infatti si tratta di una casa indipendente, economicamente il suo valore cresce, sia per i costi di costruzione e la grandezza, sia per la libertà che ne deriva per il proprietario.

A schiera

Se la casa indipendente fa parte di complessi tipo “villette a schiera”, il valore economico della casa scende rispetto al primo caso, anche se le caratteristiche che offre sono simili.

Bifamiliare

Se si tratta invece di una casa bifamiliare, significa che gli appartamenti presenti sono due: i vantaggi sono quelli di non dover gestire rapporti spesso difficili con dei condomini, ma ovviamente non ci sono tutti i vantaggi di una casa completamente indipendente; tuttavia, dati i costi di costruzione, anche questa tipologia risulta costosa, più di un appartamento in condominio e meno di una villetta a schiera.

Appartamento

Infine, se la casa in questione è un appartamento sito in un condominio, il prezzo dovrebbe risultare più basso. Questa affermazione comunque non è sempre vera, in quanto soprattutto nelle città, il prezzo delle case dipende soprattutto dalla loro posizione e spesso nel centro non esistono più case indipendenti per via della penuria di spazio, ma solo appartamenti, che data però la loro posizione geografica, possono costare anche molto di più di una casa indipendente sita però in periferia.

Valutare la posizione della casa

La zona geografica in cui si trova la casa è uno dei fattori più rilevanti per definirne il prezzo. Questo fattore è determinato da diversi criteri:

• il territorio su cui è costruita: pianura, montagna, mare, etc
• l’importanza turistica del luogo
• l’eventuale vista panoramica
• il grado di vicinanza con la città
• il quartiere, se la casa si trova in città (periferico, centrale, semi-centrale, periferico ma ben collegato, etc)
• i servizi più vicini: trasporti, supermercati, strutture per il tempo libero, etc
• la frequentazione abituale della zona: purtroppo a pesare sul valore di una casa, c’è anche un fattore umano un po’ antipatico, perché alcune categorie di persone (come gli immigrati ad esempio) non sono considerate gradevoli e a volte anche pericolose, per cui il valore di una casa in una zona da loro frequentata può scendere drasticamente.

Naturalmente i criteri che pesano di più ai fini della valutazione della posizione di una casa sono il quartiere per una città, la posizione panoramica in un luogo turistico, e i servizi di trasporto esistenti nelle vicinanze.

Spesso per ogni zona geografica, è valutato un “prezzo al metro quadro”, cioè il costo medio di un metro quadrato di casa in quella stessa zona. Si tratta di un prezzo piuttosto indicativo, ma che può essere modificato da molti degli altri fattori elencati in questo articolo.

Valutare la superficie e il volume di una casa

Un altro fattore che pesa tantissimo sul prezzo finale di una casa è la sua grandezza.

Il criterio più importante e più valutato è la superficie della casa, cioè i metri quadrati.

Questo è un elemento a cui bisogna prestare attenzione, soprattutto se stiamo acquistando una casa e ci sono fra noi e il proprietario degli intermediari: bisogna pretendere di sapere la differenza tra i metri quadri calpestabili e i metri quadri totali della casa che ci viene offerta.

I metri quadri calpestabili rappresentano la superficie complessiva che noi possiamo percorrere camminando e che quindi possiamo organizzare e riempire con mobili e arredo.

I metri quadri totali comprendono i metri quadri calpestabili più la superficie occupata complessivamente dai muri, che a volte possono anche avere un certo spessore.

Attenzione quindi a non acquistare case dove i metri quadrati che noi pensiamo essere quelli calpestabili, siano in realtà quelli totali.

Un altro criterio importante per la valutazione della grandezza di una casa è il suo volume, quindi la sua cubatura. Importante è infatti l’altezza complessiva della casa, poiché se supera una certa dimensione, la casa risulta soppalcabile, se invece è inferiore a un certo valore, quindi ci troviamo in una mansarda, non è sfruttabile come una casa a tutt’altezza.

Infine, nella grandezza di una casa, pesano anche la presenza di balconi, terrazzi e giardini, da conteggiare come metri quadri esterni, così come garage, cantine, etc.

Valutare le superfici annesse di una casa

Se una casa possiede anche altre superfici annesse, ovviamente è valutata economicamente di più. Il garage è una di queste superfici ed essendo un elemento molto importante per evitare di subire furti di auto o moto, aggiunge molto valore alla casa stessa. La presenza di un posto auto all’interno di un cortile è importante, anche se non viene valutata quanto quella di un garage, soprattutto se ci si trova in città e i parcheggi esterni scarseggiano. La cantina è un’altra superficie che aggiunge valore alla casa, anche a seconda di quanto è grande, poiché è uno spazio ulteriore in cui poter riporre oggetti, mobili, etc.

Valutare lo stato delle facciate esterne della casa

Si tratta di un fattore che pesa soprattutto sul valore finale di una casa indipendente o villetta a schiera o casa bifamiliare, in quanto il buono stato esterno va poi a gravare interamente o quasi sul proprietario che intende ristrutturarlo. La facciata esterna di un condominio è un fattore relativo: soltanto se lo stato è davvero pessimo, esso può pesare sulla valutazione di una casa e anche sull’idea che se ne può fare un eventuale acquirente. In generale se l’intonaco e le piastrelle non presentano particolari danni visibili, lo stato esterno di una casa è considerato buono.

Se la casa possiede balconi, terrazzi o giardini, anche il loro stato può pesare sulla valutazione finale: pavimentazioni, ringhiere e sostegno di balconi e terrazzi, sono importanti per garantire la sicurezza e anche l’estetica. Inoltre sono importanti lo stato dei cancelli e degli ingressi delle case, nonché del vano scale, soprattutto negli appartamenti: anche qui, verniciature, strutture portanti, muri e stato degli scalini pesano sulla valutazione economica, estetica e di sicurezza da parte dell’acquirente.

Valutare lo stato interno della casa

Lo stato interno della casa è un altro fattore davvero rilevante per stabilire il prezzo finale. Sono diversi i criteri per valutare questo parametro, e precisamente:

• lo stato dei pavimenti
  tipologia di pavimentazione, presenza di crepe o rigonfiamenti, presenza di graffi, stato di opacità per usura, sono tutti elementi che contano

• lo stato dei muri
  intonaco e vernice, presenza di buchi, crepe, perdite, macchie di muffa, etc

• lo stato dei sanitari
  smaltatura, robustezza e stabilità degli stessi

• lo stato degli infissi
  se chiudono bene e quindi non lasciano passare spifferi, se non presentano graffi o danni antiestetici

• lo stato di porte e finestre
  la tipologia dei vetri alle finestre è un fattore che pesa molto (doppi vetri, vetri blindati, vetri riflettenti, etc), serrature funzionanti, chiusure di porte e finestre ben funzionanti, etc

Inoltre anche lo stato di pulizia generale dei vari ambienti di una casa è importante, in quanto aiuta a presentare meglio la stessa: una casa non pulita, allontana subito l’acquirente.

Valutare lo stato degli impianti di una casa

Gli impianti di una casa sono un altro fattore che conta molto. In particolare devono essere in buono stato:

• impianto di riscaldamento
• impianto elettrico
• tubature dell’acqua

Ognuno di questi elementi deve presentare delle particolari caratteristiche per poter essere considerato in buono stato.

Impianto di riscaldamento

L’impianto di riscaldamento aumenta il valore della casa soprattutto se è autonomo e non centralizzato (se stiamo parlando di un condominio o di una bifamiliare). Inoltre deve essere un impianto a norma, quindi seguire la legge 46/1990, con una caldaia che abbia subito tutti i controlli obbligatori per legge e che non sia troppo vecchia, e con caloriferi in buono stato. Se poi la casa possiede un impianto di climatizzazione più moderno ed ecologico rispetto ai caloriferi e caldaia tradizionali, la casa ha sicuramente un valore aggiunto.

Impianto elettrico

Innanzitutto l’impianto elettrico non deve avere più di 20 anni e deve essere a norma, cioè seguire le direttive delle leggi n.46/90, n.186/68 e del DPR n.447/91, altrimenti il costo per aggiustarlo e renderlo agibile va a gravare sull’acquirente. Se l’impianto è troppo vecchio, può presentare fili troppo sottili e soggetti a facili corto circuiti e anche a scoppi e incendi. Infine gli altri elementi che concorrono a far dichiarare un impianto elettrico in buono stato, sono il numero e la posizione dei punti luce, cioè di prese elettriche e interruttori: più ce ne sono e meglio è, sempre che l’impianto sia a norma.

Valutare i valori aggiunti di una casa

La presenza di alcuni elementi in una casa, non strettamente necessari, ma che aggiungono valore e funzionalità alla casa stessa, aumentano ovviamente anche il suo costo finale. Elementi di questo tipo possono essere:

• rifiniture e materiali di pregio, come pavimentazioni in vero legno, infissi in legno o ad alte prestazioni, vetri blindati, o riflettenti, o doppi, etc
• impianti di climatizzazione particolari
• impianti di domotica
• sanitari di qualità, con eventuali docce o vasche idromassaggio e/o saune
• arredamento incluso (se di qualità, aumenta ulteriormente il valore finale)
• verande o gazebo semi-permanenti negli spazi esterni
• piscine
• sistemi per la sicurezza, dall’antieffrazione alla videosorveglianza: inferriate, porte blindate, telecamere centralizzate, antifurti, etc

Valutare una casa: attenzione alle ipoteche e ai condoni

E’ chiaro che se su una casa grava un’ipoteca oppure in precedenza è stato eseguito qualche lavoro di ristrutturazione non a norma di legge e quindi è necessario pagare un condono, il valore della casa scende drasticamente, poiché il nuovo proprietario dovrà prendersene carico. Se si sta acquistando una casa, occorre assicurarsi in ogni maniera possibile dell’esistenza o meno di condizioni simili: solitamente la presenza di un notaio fidato per gli atti di compromesso e compravendita, garantisce che tutto sia in regola.

Viceversa se la casa la stiamo vendendo, è bene informare il futuro proprietario di ipoteche e condoni, nonché effettuare questi utlimi prima dell’atto di vendita.

Se dobbiamo vendere una casa: come aumentare il valore

Se dobbiamo vendere una casa e vogliamo apportare qualche miglioria dell’ultimo minuto, ovviamente senza spendere eccessivamente, occorre eseguire alcune operazioni:

• far riparare perdite d’acqua dagli appartamenti superiori, in modo da eliminare macchie di muffa o affini e da migliorare lo stato generale dei muri
• riempire tutti i buchi nei muri, derivanti da chiodi, viti, etc, con lo stucco, levigare bene e poi riverniciare le pareti, anche se vi sembrano in buono stato
• far riparare eventuali serrature guaste
• pulire, lucidare, profumare con cura ogni angolo della casa, dentro e fuori