Bene, la risposta è sì: è previsto che quando si stipula un contratto di locazione, l’inquilino o l’affittuario possa decidere di concluderlo prima del tempo.
Di norma, la durata dei contratti di affitto è decisa dalla legge e, se non viene disdetto, il contratto si rinnova automaticamente e, allo stesso modo, ci sono norme che disciplinano in modo preciso la rescissione anticipata del contratto di locazione, che sia a uso abitativo o commerciale.
Vediamo come si fa ad annullare il contratto di affitto, chi può farlo e in quali casi.
Indice dei contenuti
Come funziona un contratto di affitto
Come disdire un contratto di locazione
Contratto di locazione: quali sono i motivi per cui il conduttore può chiedere la disdetta
Quando il locatore può disdire il contratto di locazione prima del tempo
Contratto di locazione: come scrivere la lettera di disdetta
Come funziona un contratto di affitto
Per capire come disdire il contratto d’affitto, bisogna avere chiaro come funziona tale contratto.
Gli affitti degli immobili a uso abitativo sono normati dalla legge n. 431 del 9 Dicembre 1998 e il contratto di affitto di un’abitazione consente di scegliere fra queste formule:
- Contratti liberi 4+4: la sua durata non può essere minore di quattro anni;
- Contratti concordati: ovvero quelli che prevedono particolari canoni agevolati 3+2;
- Contratti transitori: sono i contratti che durano minimo 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi e in genere sono scelti da studenti o lavoratori fuori sede, che hanno bisogno di alloggio per un breve periodo.
Qualsiasi sia la formula scelta, il contratto deve essere stipulato e firmato da entrambe le parti.
Nel corso degli anni può ovviamente esserci la necessità di disdire il contratto, per diversi imprevisti che la vita può presentare.
Scopriamo quindi come disdire il contratto di affitto di una casa, quali sono le motivazioni accettate e come si deve procedere.
Come disdire un contratto di locazione
La disdetta di un contratto di affitto di una casa può essere richiesta sia dal proprietario dell’immobile (ovvero il locatore) sia da parte dell’inquilino (chiamato anche conduttore).
Il conduttore può disdire il contratto in ogni momento, se sussistono alcune gravi motivazioni che vedremo in seguito, basta notificare l’atto al locatore almeno sei mesi prima della data in cui si vuole lasciare la casa.
La comunicazione deve essere data tramite una lettera raccomandata con avviso di ricevimento al locatore e le modalità sono regolate dal Codice Civile. Inoltre, alla prima scadenza, l’inquilino può non rinnovare il contratto per gli ulteriori anni previsti.
Se per l’inquilino è piuttosto semplice recedere dal contratto prima della naturale scadenza, dando il giusto preavviso, per il locatore la situazione è un po’ più restrittiva.
In entrambi i casi, per la disdetta anticipata del contratto di locazione, si deve pagare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro di 67 euro, da versare sempre entro un mese e comunicata attraverso il modello RLI; l’imposta deve ovviamente essere versata da chi ha scelto di risolvere il contratto.
Contratto di locazione: quali sono i motivi per cui il conduttore può chiedere la disdetta
Come anticipato, l’inquilino può scegliere di recedere dal contratto di locazione prima della naturale scadenza se dovessero ricorrere alcuni gravi motivi.
La legge dice che una motivazione, per essere considerata grave e quindi per permettere la disdetta anticipata dell’inquilino, deve:
- non dipendere dalla volontà del conduttore;
- essere sopravvenuta alla conclusione del contratto;
- rendere eccessivamente gravosa (dal punto di vista economico, materiale o psicologico) la prosecuzione del contratto stesso.
I gravi motivi per il recesso dalla locazione possono essere di natura economica ma possono anche dipendere dalla vita privata dell’inquilino.
Vediamo invece quali sono i motivi che possono giustificare la disdetta prima del dovuto da parte del locatore.
Quando il locatore può disdire il contratto di locazione prima del tempo
Il proprietario dell’immobile troverà molto più complesso, rispetto al conduttore, disdire prima della scadenza il contratto di affitto: le norme stabiliscono infatti che per il locatore è proibito recedere il contratto prima della sua scadenza salvo alcune eccezioni.
Ci sono infatti dei casi particolari in cui il locatore può chiedere di uscire dal contratto, sempre nel rispetto dei tempi e delle modalità previste, ecco quali sono:
- si vuole vendere l’immobile a terzi e non si ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, tranne il proprio: in questo caso è bene ricordare di dare precedenza all’inquilino, perché ha diritto di prelazione;
- si è deciso di dare questo immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale, per un rapporto personale oppure per il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il 2° grado;
- si vuole usare l’immobile per esercitare attività che perseguono finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. Bisogna però essere in grado di offrire al proprio inquilino un’altra abitazione idonea di cui si ha la piena disponibilità;
- l’immobile è in un edificio danneggiato, da demolire, ricostruire o ristrutturare completamente: comprende quindi tutte le situazioni in cui si deve sgomberare l’abitazione e la presenza del conduttore non permette lo svolgimento dei lavori;
- Il conduttore non sta occupando in modo continuativa la casa che ha in affitto oppure è inadempiente. In questi casi, il proprietario può chiedere che la rescissione del contratto e può quindi procedere con lo sfratto del suo inquilino.
In tutte le circostanze, il locatore deve dare la notifica di disdetta per finita locazione, avvisando il proprio inquilino almeno 6 mesi prima della prima scadenza naturale del contratto, usando una lettera raccomandata A/R oppure la posta certificata (PEC).
Contratto di locazione: come scrivere la lettera di disdetta
Abbiamo visto che per notificare la disdetta del contratto di locazione, la parte che ha preso la decisione deve inviare una lettera di comunicazione con un preavviso di almeno 6 mesi, usando una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Che cosa si scrive in questa lettera?
I dati che devono essere obbligatoriamente presenti all’interno della raccomandata di disdetta sono:
- l’indicazione della grave motivazione che condotto alla richiesta di disdetta del contratto;
- i dati necessari a identificare il contratto in corso;
- la data da cui si vuole far partire il recesso del contratto;
- l’invito al proprietario a visionare la casa almeno qualche giorno prima della conclusione del contratto;
- l’invito alla restituzione del deposito cauzionale se non dovessero essere stati riscontrati problemi nella visita alla casa da parte del proprietario.
In conclusione
A prescindere da quale sia la data di fine naturale del contratto di affitto, il locatore e inquilino possono sempre risolvere il contratto di comune accordo. L’aspetto importante è che questa risoluzione sia scritta, tracciata e registrata, allo stesso modo della stipula del contratto.
È importante anche ricordare che il conduttore, durante gli ultimi mesi in cui abita nella casa in affitto, è obbligato a pagare i canoni rimasti mentre la caparra che è stata versata all’inizio serve da garanzia al locatore nel caso in cui chi ha abitato la casa dovesse aver causato dei danni.
